不動産の所有者は原則としていつでも自由に手持ちの物件を売ることができますが、ローンの返済が終わっていない場合はその残債を解消する必要があります。ここでは、ローンが残っている不動産の売却方法と売却するポイントについて述べていきます。
家を売った代金をローンの返済に充てる
住み慣れた我が家でも、転勤や住み替え、経済的事情の変化などさまざまな理由で売却の必要が生じることがあります。
その際、すでに住宅ローンが完済されていれば所有者の意向のみで自由に家を売ることができますが、まだ返済途中の場合はそういうわけにいきません。というのも、ローン返済中の不動産には抵当権が設定されているからです。
抵当権は、万が一ローンの返済が滞った時に家を競売にかけるなどして債権の弁済を受ける目的で、銀行等の貸し手が設定するものです。つまり抵当権が設定された物件は「借金つきの家」ということになり、当然ながらそのままでは買い手が現れません。売却するには、抵当権を抹消する必要があります。
それでは抵当権を抹消するにはどうしたらいいかというと、これは未返済となっているローンの残額すなわち残債を解消すればいいということになります。ローン返済中の家を売りたい時は、この残債を解消できるかどうかが売却するポイントとなります。
売却代金で完済しきれない時はどうするか
住宅ローンを完済し、残債を解消する方法はいくつかありますが、最もシンプルなのは完済は売却金で補填するというものです。すなわち、住宅の買い手から支払われた代金を使って残債を一括返済するので、抵当権を抹消してほしいと銀行等の貸し手に要請することです。
このやり方であれば、売り出し時には抵当権が付いたままでも引き渡しまでには抹消できるので、買い手探しにも支障が生じません。
ただ、完済は売却金で補填できるのは、言うまでもなく売却価格が残債の額を上回る時だけです。残債を下回る額でしか売れる見込みがない時は、その差額を解消するための方法が別に必要となります。
完済は売却金で補填しきれない場合、よく用いられるのが住み替えローンを利用するというものです。これはその名の通り住み替え、つまり新居の購入が前提となりますが、その購入に必要な資金に残債を加えた額を新たに借り入れることで、現在借り入れ中のローンを完済することができます。
その他にも、親族から私的に借り入れる、カードローンなどの無担保ローンを利用するといって方法がありますが、いずれも新たな債務を背負うことになるため、綿密な返済計画を立てることが重要になります。
実現可能な資金調達方法の検討を
住宅ローンが完済されていない家を売るには、残債の解消が売却するポイントとなります。売却代金で完済できる見込みがあれば問題ありませんが、そうでない時は別途に資金を調達する方法を考える必要があります。