中古戸建を売却すると様々な税金がかかりますが、譲渡取得税もその中のひとつです。譲渡取得税は、譲渡取得費の額によって納める必要があるのですが、この譲渡取得費を計算するために必要になるのが取得費です。
場合によっては余計な譲渡取得税を納めることになる可能性もあるので、中古戸建を売却する際は取得費についてしっかりと理解しておくことが大切です。
中古戸建の売却時に算出する必要がある取得費とは？
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことを指します。中古戸建などの不動産を売却した際は、譲渡所得（不動産の売却で得た利益）を計算する必要があり、その額によっては翌年に確定申告を行って譲渡所得税を納めなければなりません。
譲渡所得は、不動産の売却額である譲渡収入金額から、売却時にかかった費用と所得費用を合計した金額を差し引くことで算出するので、まずは所得費を計算する必要があります。
なお、取得費には、土地や建物の購入代金・建築代金・購入時の仲介手数料・設備費・土地の改良費・登録免除税や不動産取得税などの税金などが含まれます。
一方で、住宅ローン保証料・火災保険料・引越し費用といった、不動産の取得後に発生した費用や、その取引に直接関係ない費用は含まれないので注意が必要です。どの費用が取得費に含まれるのか分からないという場合は、税務署や税理士に相談すると良いでしょう。
取得費には実額取得費と概算取得費の2種類ある
上記の通り、中古戸建を売却する際は取得費を計算する必要がありますが、この取得費には実額取得費と概算取得費の2種類あります。どちらを選択しても問題ありませんが、実額取得費と概算取得費は金額が変わることが多いので、両方とも算出して金額が大きくなる方を選択することをおすすめします。
実額取得費とは、契約書・領収書・請求書などの資料を使って算出したものです。具体的には、「土地の購入代金+（建物の購入代金-減価償却費）+購入時に発生した諸費用」で計算します。なお、減価償却費は「建物の購入額×0.9×償却率×経過年数」で算出可能です。償却率は建物の構造によって異なりますが、木造住宅の場合は0.031で計算します。
一方の概算取得費は、購入したときの費用ではなく、売却した際の譲渡金額から算出したもので、具体的には譲渡金額の5％で計算することが可能です。
売却した中古戸建を取得した際の契約書などが見当たらないといった理由から、実額取得費が計算できない場合や、どちらも算出した結果、概算取得費の方が大きくなった場合は、概算取得費を選択しましょう。
中古戸建を売却した際は取得費を計算しておこう
中古戸建を売却した際に譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要になります。この譲渡所得の計算には取得費が必要なので、中古戸建を売却した際はまず取得費を計算しましょう。
また、取得費には実額取得費と概算取得費の2種類があり、どちらを選択するのかによって金額が変わる場合があります。金額が高い方が有利なので、実額取得費と概算取得費のどちらも計算して金額が高い方を選択しましょう。