中古戸建を売却すれば、譲渡所得税や住民税がかかる場合があります。税額の計算に必要な取得費が不明な場合に適用される5％ルールとは具体的にどういうルールなのか、5％ルールの適用を避ける方法はないのかについて解説していきます。
取得費不明なら売却価格の95％と看做されます
中古戸建を売却した時の税金には譲渡所得税と住民税があります。譲渡所得税は、売却価格から取得費を差し引いた額が課税対象額になり、それに基づいて住民税が計算されます。取得費とは、売却をした物件を取得するためにかかった金額ですが、売却価格とは違って不明な場合もあります。
例えば、親から相続した物件の場合は、購入代金は親が支払っていますので生前に確認でもしていない限り、子供の立場では知る機会がない場合が多いです。実際の取得費が分からなければ、5％ルールと呼ばれる方法で計算することになります。5％ルールとは、売却価格の5％を取得費と看做すというルールです。
結果として、過去の取得費が不明な場合は、課税対象額が売却価格の95％になり、それに対して譲渡所得税が計算されます。僅か数十年程度前に購入した戸建ての取得費を売却価格の5％と看做すのは、納税する側からみれば実際の価格よりかなり低く設定されているように感じます。
過去の取得費の推測で5％ルールが避けられます
納税者にとって厳しい５％ルールの適用を避けることが出来る場合もあります。正確な取得費が分からなくても、推測できる客観的な証拠があれば、それが取得費推測材料になります。
例えば、不動産売買契約書が保管されていれば、購入価格が記載されているのでその価格を取得費と判断してもらうことが可能です。また、購入時に住宅ローンの担保として抵当権が設定されていれば、被担保債権の金額が記載されているので、少なくとも債権額以上の金額で購入したと推測出来ます。
売却する中古戸建を取得する際に、仲介をした不動産会社に当時の資料が残っていれば利用することが可能です。売買契約書の控えのような明確なものでなくても、物件を宣伝するためのチラシのようなものでも価格の推測資料としては有効になる場合があります。過去の取得費が分からなくても、推測できる材料を賢く活用すれば売却した時の税金を低く抑えられます。
売却した時の税金対策は取得費推測が鍵です
中古戸建を売却する時には売却価格から取得費を引いて税額算出のベースにしますが、取得費不明のまま手続きを進めてしまうと、税金が高くなることがあります。いろんな資料を活用することで低く抑えることも可能になります。